La extinción del condominio con hipoteca es la vía más inteligente y económica para adjudicarte el 100% de una vivienda compartida, ya sea por un divorcio o una herencia.
Sin embargo, no basta con firmar ante notario. Para que la operación sea un éxito, es imprescindible desvincular al copropietario que sale tanto de la propiedad como de la deuda bancaria.
Desde ESYA Legal lideramos tu estrategia frente a la entidad bancaria y coordinamos cada paso ante notario para garantizar una transición limpia, blindando tu patrimonio de fallos que podrían pasarte factura años después.
- ¿El banco ha aprobado ya la salida del otro titular de la hipoteca?
- ¿Has valorado el inmueble correctamente para evitar conflictos con Hacienda?
- ¿Existe un acuerdo claro sobre la compensación económica al copropietario que se va?
ASPECTOS CLAVE:
- Solo tributas por AJD (0,5% – 1,5%), evitando el costoso ITP de una compraventa tradicional.
- La extinción ante notario cambia el dueño, pero solo la novación bancaria cambia al deudor.
- Cualquiera de los copropietarios puede solicitarla, compensando económicamente al resto.
- Si no se modifica la hipoteca, el titular que sale seguirá siendo responsable de la deuda ante el banco.
¿Qué es la extinción de condominio con hipoteca?
La extinción de condominio con hipoteca es el proceso legal mediante el cual un copropietario cede su parte de la vivienda al otro, quien pasa a ser el único dueño de la propiedad. Es la solución más común en divorcios, separaciones o herencias donde hay una vivienda compartida.
¿Por qué es la opción preferida frente a una compraventa?
Por el ahorro. Mientras que una compraventa tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que oscila entre el 6% y el 10%, la extinción de condominio tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD), que suele ser mucho menor (generalmente entre el 0,5% y el 1,5%). En una casa de 200.000€, esto puede suponer un ahorro de más de 12.000€.
La diferencia entre propiedad y deuda
Debes entender que la propiedad y la deuda caminan por vías separadas:
- La Propiedad (Escritura): al firmar ante notario la extinción, dejas de ser dueño. El Registro de la Propiedad se actualiza y el inmueble ya no es tuyo.
- La Deuda (Hipoteca): el banco no firma esa escritura de extinción. Para la entidad, sigues siendo deudor.
Firmar la extinción de condominio en el notario pero no hacer nada con la hipoteca es un gran error. Si haces esto, dejas de ser dueño de la casa pero sigues siendo responsable de pagar la deuda. Si tu ex-pareja no paga, el banco te embargará a ti.
Cómo gestionar la hipoteca en la extinción de condominio
Gestionar correctamente la hipoteca en la extinción de condominio requiere una negociación paralela con tu entidad bancaria. El objetivo es que el condominio e hipoteca queden alineados para que el titular que sale de la propiedad también salga del préstamo.
La Novación Hipotecaria
La herramienta legal para solucionar esto es la novación hipotecaria. Consiste en modificar el contrato del préstamo con el banco para eliminar a uno de los titulares.
Para que la hipoteca para extinción de condominio sea efectiva, el banco debe realizar un estudio de solvencia del propietario que se queda con la casa. Si el banco considera que esa persona puede pagar la cuota en solitario, se firma una nueva escritura de novación donde el otro copropietario queda liberado de toda responsabilidad futura con la deuda.
¿Qué pasa si el banco se niega a la novación?
El banco no quiere perder una garantía (un pagador) y deniega la salida de uno de los titulares. En ESYA Legal planteamos alternativas estratégicas:
- Aportar nuevos avalistas: sustituir al titular que sale por un avalista con solvencia para que el banco acepte el cambio.
- Contratación de seguros: ofrecer la contratación de seguros de vida o protección de pagos como garantía extra.
- Subrogación o cambio de entidad: si tu banco se cierra en banda, buscamos otra entidad que esté dispuesta a cancelar la hipoteca actual y abrir una nueva a nombre de un solo titular.
¿Es posible pedir una hipoteca para la extinción de condominio?
En muchos casos, el copropietario que se queda con la vivienda no dispone del dinero en efectivo para pagar al otro su parte (la compensación económica). Es aquí donde surge la necesidad de pedir una hipoteca para la extinción de condominio.
Existen dos formas principales de financiar esta operación:
- Ampliación de la hipoteca actual: se negocia con el banco una novación para aumentar el capital del préstamo. Con ese dinero extra, compensas al titular que sale y cubres los gastos de notaría.
- Nueva hipoteca para extinción de condominio: si las condiciones de tu banco actual no son buenas, puedes acudir a otra entidad para cancelar el préstamo anterior y abrir uno nuevo por el 100% de lo que necesitas (deuda pendiente + compensación).
Compensación económica
La ley permite que la extinción de condominio con hipoteca incluya un pago en metálico para equilibrar las partes. Si pides un préstamo para este fin, el banco valorará de nuevo la vivienda. Es una oportunidad estratégica para ajustar la cuota mensual a tu nueva realidad financiera como único titular de la hipoteca para extinción de condominio.
Ventajas fiscales
Como adelantamos, la extinción del condominio hipoteca es la vía más barata para transmitir una propiedad entre comuneros. El ahorro fiscal es el motivo principal por el que los clientes de ESYA Legal eligen este camino:
- Impuesto de AJD: solo pagas entre el 0,5% y el 1,5% sobre el valor del inmueble, frente al 6%-10% del ITP en una venta normal.
- Plusvalía Municipal: al no considerarse una transmisión patrimonial como tal (sino una disolución de una comunidad), generalmente no hay que pagar este impuesto en el momento de la firma.
- IRPF: si no hay un exceso de adjudicación (es decir, si recibes exactamente lo que vale tu parte), el titular que sale no suele tener que declarar una ganancia patrimonial.
Pasos para tramitar la extinción del condominio e hipoteca con éxito
Para que la extinción del condominio hipoteca sea segura, en ESYA Legal seguimos esta hoja de ruta profesional:
- Valoración técnica: acordar un valor real de mercado para evitar conflictos y problemas con Hacienda.
- Consulta bancaria previa: antes de ir al notario, debemos tener la aprobación por escrito del banco.
- Redacción del convenio o acuerdo: especialmente crítico en divorcios, para que todo quede reflejado legalmente.
- Firma simultánea: lo ideal es firmar en la misma sesión notarial la extinción de la propiedad y la novación o nueva hipoteca para extinción de condominio.
- Liquidación de impuestos y Registro: gestión rápida de los modelos fiscales y actualización de la titularidad en el Registro de la Propiedad.
¿Cuánto cuesta realmente una extinción de condominio e hipoteca?
Lla extinción de condominio e hipoteca implica costes en varios frentes: el notarial, el registral, el fiscal y el bancario.
Para que no te lleves sorpresas, aquí tienes el desglose real de lo que vas a pagar:
1. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Es el gasto principal. A diferencia de una compraventa (donde pagarías entre el 6% y el 10% de ITP), aquí solo pagas el AJD.
- Coste: entre el 0,5% y el 1,5% del valor real del inmueble (según la Comunidad Autónoma).
- Importante: se paga sobre el valor total de la vivienda, no solo sobre la parte que adquieres, aunque existen interpretaciones jurídicas para intentar reducir esta base.
2. Notaría y Registro de la Propiedad
Al tratarse de una escritura pública, los honorarios del notario están regulados por aranceles estatales.
- Notaría: suele oscilar entre 600€ y 1.000€, dependiendo del valor de la finca y la extensión de la escritura.
- Registro: inscribir la nueva titularidad única suele costar entre 300€ y 600€.
3. Gastos derivados de la Hipoteca
Si vas a realizar una novación de hipoteca para sacar al otro titular del préstamo, el banco aplicará sus propios costes:
- Tasación: el banco querrá saber el valor actual de la casa. El coste medio es de 300€ a 500€.
- Comisión por novación: si tu contrato la incluye, suele ser de entre el 0% y el 1% del capital pendiente.
- Gestoría: el banco te obligará a usar su gestoría para tramitar el papeleo de la hipoteca, con un coste de unos 300€ a 450€.
4. Honorarios profesionales
Contar con abogados especialistas para redactar el acuerdo de extinción y supervisar la operación evita errores que Hacienda podría multar (como los excesos de adjudicación no justificados).
¿Cuánto dinero debes preparar?
Para una vivienda valorada en 200.000€ con una hipoteca pendiente, el presupuesto estimado sería:
| Concepto | Coste Aproximado |
| Impuesto AJD (ej. 1%) | 2.000€ |
| Notaría y Registro | 1.200€ |
| Tasación y Gestoría | 800€ |
| TOTAL ESTIMADO | 4.000€ |
Conclusión
La extinción de condominio con hipoteca es la solución legal más eficiente para disolver un proindiviso, pero requiere una sincronización perfecta entre la escritura pública y la entidad bancaria.
En ESYA Legal, como abogados especializados en derecho inmobiliario, nos aseguramos de que no solo dejes de ser copropietario, sino que quedes plenamente liberado de cualquier responsabilidad hipotecaria futura.
No asumas riesgos innecesarios ni pagues impuestos de más; actúa con una estrategia clara y el respaldo de abogados especialistas para que tu casa sea, por fin, solo tuya.