Saber elegir entre arras confirmatorias o penitenciales es vital: las primeras obligan a cumplir el contrato, mientras que las segundas permiten el desistimiento.
Nuestros abogados especialistas en derecho inmobiliario te ayudan a redactar o revisar el contrato de arras, distinguiendo los tipos de garantía y evitando que una cláusula ambigua te impida recuperar tu señal o te obligue a adquirir una vivienda que ya no deseas.
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ASPECTOS CLAVE
- Para ser penitenciales deben acordarse explícitamente, si no, se presumen confirmatorias y no puedes echarte atrás.
- En las penitenciales, te liberas perdiendo la señal o devolviéndola doblada.
- Las confirmatorias facultan a la otra parte para exigir ante el juez el cumplimiento forzoso de la venta.
Diferencia entre arras penitenciales y confirmatorias
La elección entre arras confirmatorias o penitenciales no es un mero trámite, sino una decisión que determina si puedes desistir de la compraventa o si el contrato es de obligado cumplimiento.
La diferencia entre arras penitenciales y confirmatorias reside en su finalidad:
- Arras penitenciales o confirmatorias según el desistimiento: las penitenciales permiten “echarse atrás” legalmente a cambio de una penalización económica. Por el contrario, las confirmatorias no admiten el desistimiento unilateral. Si una parte falla, la otra puede exigir judicialmente que se cumpla la venta.
- Arras confirmatorias y arras penitenciales ante el incumplimiento: en las confirmatorias, el perjudicado puede solicitar la resolución del contrato con una indemnización por daños y perjuicios. En las penitenciales, la compensación ya está fijada (perder lo entregado o devolver el doble), por lo que no suele proceder una indemnización adicional.
- Diferencia entre contrato de arras penitenciales y confirmatorias en la ley: mientras que el artículo 1454 del Código Civil se refiere a las penitenciales (aunque no las nombre así), las confirmatorias se rigen por las normas generales de las obligaciones.
¿Qué son las arras y qué función cumplen en la compraventa?
Las arras se definen como la entrega de una garantía, normalmente dinero, al celebrar un contrato para asegurar su cumplimiento. Sus funciones principales en el mercado inmobiliario son:
- Anticipo del precio: la cantidad entregada se descuenta del importe total en la escritura final.
- Seguridad contractual: establecen las reglas y consecuencias económicas si una parte decide no elevar el contrato a público.
- Reserva del inmueble: el vendedor retira la propiedad del mercado durante el plazo pactado
Arras confirmatorias, penales y penitenciales
En el ámbito de la compraventa inmobiliaria en España, existen distintas modalidades de arras y la elección de una u otra conlleva consecuencias jurídicas muy relevantes.
Es fundamental distinguir entre las arras confirmatorias, penales y penitenciales para entender el nivel de compromiso adquirido.
| Tipo de Arras | Finalidad Principal | ¿Permiten desistir? | Consecuencia Incumplimiento |
| Confirmatorias | Confirmar el compromiso y anticipar el precio. | No. | Exigir cumplimiento forzoso o resolución con daños. |
| Penales | Garantizar el cumplimiento mediante sanción. | No. | Pago de penalización y posible exigencia de cumplimiento. |
| Penitenciales | Permitir el desistimiento lícito con coste. | Sí. | Comprador pierde señal; vendedor devuelve el doble. |
Arras penitenciales o confirmatorias
La elección entre arras penitenciales o confirmatorias depende de si las partes desean mantener una vía de salida legal:
- Libertad de retractarse: las arras penitenciales son las únicas que admiten el desistimiento sin alegar causa justa.
- Obligatoriedad: en las confirmatorias, la parte cumplidora puede obligar a la otra a celebrar la compraventa.
- Defecto legal: si no se especifica el tipo, se consideran generalmente como confirmatorias.
Arras penales o penitenciales
Al analizar arras penales o penitenciales, la clave es el carácter de la sanción económica:
- Efecto de la pena: en las penales, pagar la multa no libera de la obligación de comprar o vender. En las penitenciales, el pago extingue el compromiso.
- Indemnización: las penales suelen liquidar anticipadamente los daños y perjuicios, mientras que las penitenciales no admiten reclamaciones adicionales por daños.
- Control judicial: los jueces pueden moderar la cuantía de las penales si hay cumplimiento parcial.
¿Qué ocurre si vence el plazo del contrato de arras sin firmar la escritura?
Al finalizar el plazo sin formalizar la venta, se ejecutan las condiciones pactadas según quién haya incumplido:
- En las arras penitenciales: el comprador pierde la señal o el vendedor la devuelve duplicada, quedando el contrato resuelto sin más obligaciones.
- En las arras confirmatorias: el contrato sigue vigente y la parte cumplidora puede exigir judicialmente la venta o resolverla con una indemnización por daños.
- En las arras penales: se aplica la penalización económica pactada, aunque generalmente se puede seguir exigiendo el cumplimiento del contrato.
Consecuencias del incumplimiento por falta de financiación
Si el comprador no obtiene la hipoteca y no existe una cláusula que lo proteja, se considera un incumplimiento con las siguientes repercusiones:
- Pérdida del dinero: el comprador pierde el importe entregado como garantía en favor del vendedor.
- Exigencia de compra: en las arras confirmatorias y penitenciales de tipo confirmatorio, el vendedor puede demandar al comprador para obligar a completar la adquisición.
- Indemnización: el vendedor puede reclamar intereses y el resarcimiento de los daños económicos derivados de la operación fallida.
Diferencia entre contrato de arras penitenciales y confirmatorias en la práctica
La distinción clave radica en la libertad para romper el compromiso:
| Tipo de Arras | ¿Se puede desistir? | Consecuencia práctica |
| Confirmatorias | No | Actúan como anticipo del precio; se puede obligar legalmente a cumplir la venta. |
| Penitenciales | Sí | El comprador pierde la señal o el vendedor la devuelve doblada, finalizando el contrato. |
El riesgo de no pactar expresamente el tipo de arras
La falta de claridad en el contrato genera graves conflictos de interpretación:
- Interpretación por defecto: si no se indica que son penitenciales, la jurisprudencia y el Código Civil las consideran confirmatorias.
- Obligatoriedad: sin una cláusula expresa que cite el artículo 1454 del Código Civil, ninguna parte puede “echarse atrás” unilateralmente.
- Regulación en Cataluña: el Código Civil Catalán establece que las arras son siempre confirmatorias a menos que se pacte lo contrario explícitamente.
Elegir entre arras confirmatorias o penitenciales define si podrás desistir pagando una multa o si estarás obligado legalmente a finalizar la compraventa.
Las penitenciales ofrecen libertad a cambio de una penalización, mientras que las confirmatorias permiten exigir el cumplimiento forzoso ante un juez.
Ten cuidado: si el contrato no especifica el tipo, la ley asume por defecto que son confirmatorias, atrapándote en la operación sin posibilidad de renuncia.
